Das einzige, was einem Erbpachtvertrag tatsächlich entgegen zu halten wäre, ist der so genannte Heimfall. Das heißt, dass aus ganz bestimmten Gründen das Grundstück wieder an den Besitzer zurückgeht, so zusagen „anheim“ fällt.

Der “Heimfall” eine Heimsuchung?
Private Eigentümer versuchen im Vertrag möglichst viele Gründe aufzuführen, die – sofern sie eintreten – dazu führen, dass das Grundstück samt Gebäude wieder an sie zurückfällt. Selbstverständlich muss der Grundbesitzer ihnen das Gebäude bezahlen. Bei Gemeinden und Kirchen, die Jahrhunderte lange Erfahrung im Erbbaurecht haben, sieht man die Gründe meist etwas weniger streng. Wenn es bei Erbbauangelegenheiten überhaupt zu einem Streit kommt, dann wegen des Heimfalls.
Achten Sie darauf, dass die Gründe für den Heimfall triftig, aber nicht einseitig sind. Zum Beispiel hätten private Eigentümer gerne den Eigenbedarf als Grund integriert, ähnlich wie in einem Mietvertrag. Schließen Sie solche und andere Pseudogründe im Vorweg aus. Heimfallgründe könnten beispielsweise das nicht fristgerechte Errichten des Gebäudes, Verwahrlosung oder eine andere Nutzung sein, als man im Vertrag vorgesehen hat.
TIPP: Häufig möchte der Eigentümer gerne seinen Notar nehmen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass der Ihnen unterbreitete Vertrag für Sie ungünstig sein könnte, bitten Sie um die Berücksichtigung Ihrer Änderungswünsche, oder schlagen Sie einen anderen Notar vor. Im schlimmsten Fall müssen Sie für die Gebühren aufkommen.
Was passiert mit den Erschließungskosten?
Ganz normal gehen bei einem Erbpachtvertrag die Erschließungskosten (Bürgersteig, Straßenbau, Kanalisation, Gas, Strom, etc.) auf den Erbpachtnehmenden über, ähnlich wie bei einem normalen Grundstückskaufvertrag. Damit Sie schon im Vorweg möglichen Streit ausschließen können, regeln Sie diesen Punkt am besten im Vertrag. Manchmal dauert es Jahre, bis die zuständigen Ämter abrechnen. Also sollten Sie im Vertrag klarstellen, wer für welche Kosten ab wann zuständig ist. So vermeiden Sie Ärger und eventuelle spätere Klagen, die nicht selten in eine fünfstellige Summe gehen können. Bei einem notariellen Kaufvertrag wird dies übrigens auch in dieser Form geregelt.
Was geschieht nach 99 Jahren?
Stellen Sie sich folgende Szene vor: Sie sind Mitte 30 und schließen mit ihrer fünf Jahre jüngeren Frau einen Erbbaupachtvertrag ab. Sie haben ein fünfjähriges Kind. Wenn der Vertrag ausfällt ist Ihr Kind mit 104 Jahren… „obdachlos“!!
Erbpacht sollte nicht mit dem Gedanken an die Kinder (die vielleicht noch gar nicht da sind) oder möglicherweise an die Enkelkinder gekoppelt werden. Selbst der Enkel wäre bereits über 70 Jahre alt, wenn der heute abgeschlossene Vertrag ausliefe.
Räumen wir mit einem Ammenmärchen auf: Nach 99 Jahren geht das Grundstück samt Gebäude an den Grundstückeigentümer zurück. Wenn Ihre Familie dann noch im Besitz dieses Hauses ist, und es nicht schon längst mit dem gesamten Erbbaurecht weiter verkauft hat, bekommen Sie eine Entschädigung für das Gebäude. Die Entschädigung entspricht dem Marktwert, den das Gebäude in 99 Jahren haben wird.
Kaufvertragsoption bei Erbbaurecht
Wenn Sie beabsichtigen, einen Erbbaurechtsvertrag einzugehen, sollten Sie sich auch die Möglichkeit eines späteren Ankaufs überlegen. Wer weiß, wie Ihre finanzielle Situation in einigen Jahren aussieht. Möglicherweise will der Eigentümer gerade in dem Augenblick verkaufen. Eine Kaufoption sollten Sie aber nicht in Hinblick auf Kinder, Enkel und Erben machen. Es ist eine Option. Ob Sie diese jemals nutzen werden, weiß heute niemand.
Völlig absurd wäre der Gedanke an die vertragliche Option auf Verlängerung des Erbpachtvertrages nach 99 Jahren!
Was hat es mit dem Ankaufsrecht und der Ankaufspflicht auf sich?
Private Eigentümer und Gemeinden sind meist etwas großzügiger als die Kirchen. So hätten Sie dort die Möglichkeit, sich ein Ankaufsrecht im Erbbauvertrag sichern zu lassen. In diesem Falle ist es ratsam, eine Art Ausgangswert festzulegen. Angenommen, der der Hausbau kostet 250.000 Euro. Sie können den Kauf-/Baupreis abzüglich der Kosten für Hausanschluss und Außenanlagen als Grundlage nehmen, also einen reinen Gebäudewert. Der Ausgangswert sollte zudem an einen Index gekoppelt sein, ähnlich dem Erbpachtzins. Beides muss im Erbbaugrundbuch eintragen werden.

Aber was nützt Ihnen das schönste Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer nicht verkaufen will?
Manchmal kommen Wohnbaugesellschaften gemeinsam mit ihren finanzierenden Banken auf eine grandiose Idee für beide Parteien. Man „verkauft“ Ihnen mit dem Erbbaurechtsvertrag gleichzeitig eine Ankaufspflicht.
„Holzauge sei wachsam!“ Das heißt, dass Sie das Grundstück in dem Augenblick, wenn es der Erbbaugeber verlangt, erwerben MÜSSEN. Auch wenn Sie das Interesse daran verloren haben, oder im Moment knapp bei Kasse sind. Wenn der Erbbaugeber partout auf diese Klausel besteht, sollten genaue Fristen im Vertrag aufgenommen werden, beispielsweise die früheste Ankaufspflicht nach zehn Jahren, spätestens nach 20 Jahren. Sie wollen Ihren Ruhestand doch genießen oder?
TIPP: Verträge mit Ankaufspflicht sollte man am besten gar nicht erst unterschreiben.
Kann ein Erbbaugrundstück beliehen werden?
Eine Beleihung des Grundstückes ist fast nie ein Problem. Sie sind einem normalen Käufer gleichgestellt. Der einzige Unterschied liegt darin, dass hier nicht das Grundstück, sondern nur das Haus als Sicherheit dient. Laut Gesetz muss die Belastung bis spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtvertrages abbezahlt sein. Eine hypothetische Vorschrift, denn welches Institut finanziert schon für 89 Jahre?
Querelen kann es eigentlich nur beim Rangeintrag geben. Nämlich dann, wenn der Erbbaurechtgeber mit seinem Pachtzins in genau dem gleichen Rang im Grundbuch stehen möchte, wie der Darlehensgeber. Normalerweise lösen Notare das Problem durch eine Stillhalteklausel von der einen oder anderen Seite.
FAZIT: Wenn Sie das Glück haben, einen Erbbaurechtsvertrag zu bekommen und ihn zu Ihrer Zufriedenheit aufsetzen können, sollten Sie trotz einiger „Wenn’s und Aber“ auf jeden Fall zugreifen. Auch wenn der Weg  durch einen vermeintlichen Irrgarten führt, der im Grunde genommen ganz einfache Sachverhalte beinhaltet.