Die Kluft zwischen Immobilienpreisen in München und dem Umland ist zwischen September 2009 und Februar 2010 gesunken.

Edinburgh, 09.04.2010 - Die oft zutreffende Annahme, die Immobilien seien in der Großstadt teurer als im Umland hat für München keine Gültigkeit. Von der Immobiliensuchmaschine Gartoo wurde eine Studie durchgeführt, die Angebotspreise für Immobilien in München und 29 umliegenden Gemeinden mit einer Entfernung von 18km bis 82km von der Innenstadt Münchens für den Zeitraum September 2009 und Februar 2010 zusammengetragen und ausgewertet. Anhand der Daten lassen sich folgende Trends ablesen:

- Die Angebotspreise für Immobilien sanken im Untersuchungszeitraum, mit Ausnahme von 8 Orten, in allen Gemeinden

- Es gibt einen schwachen Zusammenhang zwischen der Entfernung in km zu München und den Angebotspreisen

- Es besteht kein Zusammenhang zwischen der Fahrtdauer mit der Bahn vom Umland nach München und den Angebotspreisen

- Für den Zeitraum September 2009 waren die Immobilienpreise im Umland homogener und etwas stärker an die Entfernung gekoppelt als im Februar 2010

Von September 2009 bis Februar 2010 waren sinkende Immobilienpreise in allen 29 Gemeinden, unabhängig von der Entfernung zu München, zu beobachten. So fielen im untersuchten Zeitraum die Preise im 82km entfernten Augsburg um 26 000 Euro ebenso wie im 21km entfernten Poing (49 000 Euro). In München selbst sanken die durchschnittlichen Angebotspreise für Immobilien im Untersuchungszeitraum von 310 000 Euro auf 248 000 Euro, wodurch sich die Hauptstadt Bayerns exakt im Mittelfeld befindet (Platz 15). Damit fiel München im Vergleich zum September 2009 um 4 Plätze.

Die teuerste Gemeinde in Bezug auf Immobilienpreise in der Umgebung von München ist Bernried. Der Ort liegt 56km von München entfernt und verzeichnete für Februar 2010 Angebotspreise von durchschnittlich 637 000 Euro. Diese waren im Vergleich zum September 2009 um 351 000 Euro gestiegen. Weitere Gemeinden mit Immobilienpreisen über 350 000 Euro sind Herrsching (41km Entfernung zu München), Irschenberg (49km), Miesbach (56km), Wolfratshausen (38km), Starnberg (27km) und Dachau (19km).

Zwischen der Entfernung von München und den durchschnittlichen Angebotspreisen für Immobilien besteht nur ein geringer Zusammenhang. Dieser zeigt sich darin, dass sich, mit Ausnahme von Schliersee, keine Stadt, die mehr als 60km von München entfernt ist, unter den 15 teuersten Gemeinden befindet. Zudem sind die am weitesten entfernten Städte auch diejenigen mit den niedrigsten Angebotspreisen für beide Zeiträume: Augsburg (136 000 Euro) und Ingolstadt (156 000 Euro).

Neben der Entfernung zu München wurden in der Studie auch die Dauer der Zugfahrt von der jeweiligen Gemeinde nach München sowie der Preis für eine Jahreskarte der 2. Klasse mit der Deutschen Bahn mit einbezogen. Es war kein Zusammenhang zwischen der Dauer der Zugfahrt und den Immobilienpreisen zu erkennen. Dies liegt darin begründet, dass die Entfernung in Kilometern sich nicht direkt proportional auf die Dauer der Zugfahrt auswirkt. Letztere hängt auch von Faktoren wie zum Beispiel einer schnellen Verbindung ab.

Die jährlichen Fahrtkosten sind zu gering, um als einzelner Faktor bedeutungstragend zu sein. Das heißt, trotz Fahrtkosten ist es günstiger eine Immobilie in Augsburg als in Dachau, obwohl eine Jahreskarte der 2. Klasse von Augsburg nach München etwa dreimal so teuer ist wie eine Vergleichskarte von Dachau nach München. Die Fahrtkosten mit der Bahn alleine würden für eine Einzelperson den Unterschied in den Angebotspreisen selbst auf mehrere Jahrzehnte hochgerechnet nicht ausgleichen. Anders ist die Sachlage unter Umständen bei Pendlern aus, die mit dem PKW aus dem Umland nach München fahren. Allerdings müssen hierbei auch Fluktuationen in den Haus- und Benzinpreisen sowie weitere Faktoren mit einbezogen werden.

Im September 2009 waren die Angebotspreise im Münchener Umland etwas homogener als im Februar 2010. Tendenziell sanken die Immobilienpreise in den Gemeinden mit teureren Preisen stärker als in Gemeinden, in denen die Angebotspreise niedriger lagen. Die Kluft zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Angebotspreis (630 000 Euro bzw. 162 000 Euro) war im September 2009 für alle untersuchten Gemeinden etwas niedriger als im Februar 2010 (637 000 Euro bzw. 136 000 Euro).

Obwohl manche Straßen in der Münchener Innenstadt sehr hohe Quadratmeterpreise für Immobilien aufweisen, liegt München im durchschnittlichen Vergleich der Immobilienpreise mit den umliegenden Gemeinden im Mittelfeld. Traditionell teure Regionen, wie etwa der Starnberger See, verzeichnen weiterhin hohe Angebotspreise, welche in manchen dieser Gemeinden im untersuchten Zeitraum noch stiegen. Es ließ sich kein Zusammenhang weder zwischen Fahrtdauer noch zwischen den Fahrkosten mit der Deutschen Bahn und dem Immobilienpreis ermitteln. Für eine Entscheidung über einen Immobilienkauf in München selbst oder im Umland sind die Immobilienpreise alleine kein ausschlaggebender Faktor. Andere Elemente, wie Lebensqualität, Verkehrsanbindung oder die Nähe zu Freunden und Familie dürften demnach in die Entscheidung mit einfließen.

Die Studie wurde für folgende Gemeinden erstellt:
Ingolstadt, Augsburg, Landshut, Aichach, Schliersee, Kolbermoor, Bad Aibling, Mossburg a.d. Isar, Bruckmühl, Bernried, Miesbach, Pfaffenhofen, Weilheim, Irschenberg, Herrsching, Markt Indersdorf, Wolfratshausen, Glonn, Erding, Freising, Grafing, Starnberg, Gilching, Markt Schwaben, Oberschleißheim, Vaterstetten, Poing, Dachau, Unterschleißheim, München.

Quellen: Michelin Routenplaner, MVV, DB, Nestoriareport

Weitere Informationen: Immobiliensuche deutschlandweit mit Gartoo.

Von Karoline Spiessl